Pairam muitas dúvidas na hora de definir o preço do seu imóvel. Para isso, vou compartilhar com você um pouco da minha experiência no mercado imobiliário como avaliador de imóveis, passando algumas dicas importantes de como você pode chegar ao valor do seu apartamento, casa ou terreno para poder colocar à venda.
No entanto, vale ressaltar que existem muitas metodologias e, em alguns casos, é necessário a utilização de mais de uma forma. A que vamos falar aqui é a Metodologia Comparativa Direta, mais indicada para apartamentos, casas e lotes que tenham nas proximidades outros imóveis com características similares.
Se seu imóvel tiver características muito diferentes, recomendo procurar um corretor avaliador que, conhecendo as outras metodologias, utilizará a mais indicada para o seu imóvel. Então vamos aos passos:
PASSO 1 – CARACTERÍSTICAS DO SEU IMÓVEL
Você precisará estar ciente das características mais importantes relativos ao seu imóvel, sendo elas:
- Tamanho do apartamento: Área privativa
- Quantidade de quartos
- Quantidade de Vagas de garagem
- Idade do seu prédio – Ano em que foi construído
- Posição Solar – Sol da manhã ou sol da tarde? Alguns lugares a posição do sol valoriza ou desvaloriza de 5% em relação ao imóvel com posição inversa
- Acabamentos do seu apartamento: Pisos, móveis feitos sob medida que ficaram no imóvel
PASSO 2 – PESQUISA
Agora você vai precisar começar a fazer uma pesquisa de imóveis com as características similares ao do seu apartamento. O mais importante é que todos os imóveis que você vai pesquisar estejam no seu bairro. Se você pesquisar em outro bairro, já pode haver uma diferença significativa de preço.
Vamos a um exemplo para ficar mais fácil: Se o seu apartamento tem 3 quartos, com 2 vagas de garagem e foi construído há 15 anos, pesquise por apartamentos que tenham entre 10 e 20 anos de construção (5 anos pra mais e pra menos) e que sejam obrigatoriamente de 3 quartos e com 2 vagas de garagem.
A maioria dos sites de imóveis e de imobiliárias possuem filtros que facilitam muito essa pesquisa. Mas tenha certeza de que o imóvel que você está pesquisando esteja mesmo no seu bairro. Tenho visto muitos “erros” de preenchimento de anúncios e que muitas vezes está no bairro vizinho (normalmente mais valorizado).
As informações que você precisa coletar na pesquisa são:
- Tamanho do imóvel – m² (metro quadrado) de área privativa
- Quantidade de quartos – idêntica a quantidade do seu imóvel
- Quantidade de vagas de garagem – idêntica a quantidade do seu imóvel
- Posição Solar – Sol da manhã ou da tarde
- Acabamento – Alto, Médio ou Baixo – Se o anúncio não falar, você pode qualificar pelo que está vendo pelas fotos
- Preço da Oferta
Pesquise pelo menos 8 ou 10 imóveis. Se tiver mais imóveis, ótimo! Quanto maior a quantidade, maior a confiabilidade da sua avaliação. Se você tiver imóveis no seu prédio a venda ou que foram vendidos recentemente (últimos 6 meses) vale a pena incluir na sua pesquisa e esse será uma boa referência para o resultado final que você vai encontrar.
PASSO 3 – TABULAR DADOS DA PESQUISA
Com a ajuda da planilha que vamos disponibilizar aqui para download, você poderá tabular os dados mais importantes dos imóveis pesquisados. Se por acaso você percebeu que na sua pesquisa há imóveis com uma disparidade de acabamento, idade ou de preço em relação ao seu que seja muito grande, elimine logo esses imóveis da sua pesquisa, pois irão contaminar negativamente. Eventualmente, se você não fizer isso e estiver usando a nossa planilha, pode ser que essas unidades distorcidas naturalmente acabem saindo da pesquisa por ter um preço muito alto ou muito baixo.
Na tabulação de dados, é importante converter utilizarmos uma unidade comum a todos os imóveis que você vai pesquisar. Cada imóvel vai ter um tamanho e consequentemente um preço diferente, então vamos converter tudo para R$ / m² (Real por metro quadrado), pois é a unidade que utilizamos para imóveis com esse perfil.
Assim, você vai coletar informação do preço do apartamento e dividir pela área privativa que é informado no anúncio e terá como resultado o preço por metro quadrado. Na planilha já deixamos isso no automático pra você.
Valor do m² = Preço do Apto. ÷ Área do Apto.
PASSO 4 – TRATAMENTO MATEMÁTICO
É preciso calcular a média dos valores por metro quadrado. Você poderá fazer isso somando o valor por metro quadrado de todos os imóveis que pesquisou e dividir pela quantidade total de imóveis.
Média Aritmética = Soma das amostras ÷ Total de amostras
Agora você vai ter um preço médio por metro quadrado. Se você estiver utilizando a nossa planilha, verifique se alguma célula da coluna “%” mudou de cor ou se está acima de 30% ou abaixo de -30%. Ou seja, tudo que estiver acima ou abaixo de uma diferença de 30% pra mais ou pra menos, significa que é um imóvel fora do padrão de preço médio. Se assim for, elimine essa amostra (exclua a linha inteira) e a planilha vai recalcular pra você.
PASSO 5 – PREÇO DO SEU IMÓVEL
Finalmente com o preço médio, você agora vai multiplicar a média do preço por metro quadrado que encontrou pela metragem do seu apartamento:
Preço do Apto. = Média Aritmética x Área do Apto
Agora compare com os preços dos apartamentos vendidos ou ofertados do seu prédio ou condomínio que você mora. Sempre haverá uma diferença devido a posição do sol, andar, mas não pode ser muito grande ou maior do que 20% pra mais ou pra menos.
DICAS FINAIS
- Lembre-se que os valores que você encontrou de ofertas, normalmente estão mais valorizados de 5 a 10 %, pois todos mundo que vai vender, coloca um pouco a mais pra ter uma margem de negociação com o cliente. Além disso, todo comprador gosta de pechinchar um desconto, então é importante deixar uma folga, mas não muita para não espantar pelo preço alto.
- Se seu apartamento, possui um acabamento diferenciado como, piso (granito ou porcelanato diferenciado), armários embutidos (móveis planejados de marcas conceituadas), ou outra coisa que diferencie significativamente o seu imóvel, você pode acrescentar um pouco mais no valor, mas cuidado pra não exagerar. Não queira colocar o preço de móveis novos, lembre-se que ninguém vai pagar o preço de um novo por uma coisa usada!
- Outra coisa que você precisa decidir é “qual a urgência em vender o seu imóvel?”. O preço é uma relação direta com a velocidade da venda, ou seja, quanto mais alto for o preço, mais tempo pode levar pra vender o seu imóvel e quanto mais barato for, a tendência é de vender mais rápido.
- Se seu imóvel não tiver muitas amostras no entorno, então recomendo que procure um avaliador, pois ele estará preparado para utilizar outras metodologias para chegar ao valor do seu imóvel.
Espero que você tenha conseguido chegar ao preço ideal do seu imóvel. Agora é só tirar umas boas fotos e divulgar o seu imóvel.
Sucesso e até a próxima coluna!
Michel Moreira
Artigo publicado originalmente no site www.prorei.com.br